Avaliação de imóveis

A avaliação de imóveis (ou avaliação imobiliária) é uma tarefa que requer seriedade e competência e é fundamental na determinação do valor de um imóvel.

Ela deve ser feita de acordo com as normas da ABNT (NBRs 14.653-1, 14.653-2, 14.653-3 e 14.653-4) e por profissionais credenciados (avaliador de imóveis) ao CNAI (Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários), tendo como órgão regulamentador o COFECI em sua resolução 1.066/07.

Como produto da avaliação de imóvel o perito avaliador de imóveis emite o PTAM (parecer técnico de avaliação mercadológica) ou laudo pericial.

O laudo de avaliação serve aos seguintes propósitos:

• Garantias bancárias;
• Determinação dos valores para seguros (contratação de seguro patrimonial);
• Reavaliação do ativo imobilizado (atualização patrimonial);
• Planejamento tributário;
• Reestruturação societária;
• Fusão e cisão de empresas;
• Determinação de valor locativo de imóveis (ações renovatórias e revisionais de aluguel);
• Valores para fins gerenciais, através do fornecimento dos valores de reposição e de novo;
• Análise de carteira de portfólios imobiliários;
• Determinação de saldos de vida útil, fornecendo novos saldos de vida remanescentes;
• Determinação de valores de liquidação (forçada e ordenada);
• Absorção de prejuízos acumulados.
• determinação de valor de compra e venda
• regularização imobiliária
• disputas judiciais
• atualização patrimonial
• inventários e partilhas
• desapropriação de imóveis
• assistência técnica a advogados em perícias judiciais e extrajudiciais
• acompanhamento de perícia
• ações expropriatórias para fins de desapropriação
• indenizações

Se tem necessidades no âmbito de qualquer um desses propósitos, saiba que pode contar com a experiência e competência do Rogério Moura.

Em que consiste o serviço de avaliação de imóveis

Este serviço consiste na fundamentação técnica do valor de mercado de um certo bem ou dos direitos sobre eles, designados com intangíveis. Para proceder a esta avaliação são determinados procedimentos técnicos e normativos.

Bens materiais podem ser imóveis rurais, urbanos e industriais, mas também máquinas, veículos, equipamentos e até o cultivo agrícola. Já os intangíveis são o fundo de comércio, as marcas e patentes e os lucros cessantes.

O objetivo da avaliação de imóveis é determinar de forma técnica o valor de um imóvel ou de um direito sobre ele. É uma atividade útil em diversas situações podendo ser aplicada no âmbito judicial ou fora dele.

Algumas das situações em que é útil recorrer a avaliação imobiliária incluem inventários, aluguel, cobrança de tributos, dissolução de sociedade, seguros, estudos imobiliários, operações de compra e venda, e muitas outras.

Esta analise pode incidir sobre diversos tipos de imóveis urbanos, como terrenos destinados para habitação ou comércio, casas, apartamentos, prédios industriais ou glebas urbanizáveis.

Como é feita esta analise

Para avaliar os imóveis, é necessário que o profissional conheça bem o mercado imobiliário no qual se enquadra o imóvel, mas também as ferramentas matemáticas necessárias para fazer os cálculos.

Não existe um só método utilizado para avaliar um imóvel. Uma das possibilidades é realizar uma simples comparação direta com dados de transações de propriedades semelhantes, realizadas no mesmo período de tempo.

É claro que nem sempre é possível fazer esta comparação, pois muitas vezes é necessário fazer a avaliação de edifícios com caraterísticas, como prédios industriais ou grandes prédios comerciais. Nessas situações é necessário recorrer a outros métodos de análise.

Nossos serviços avaliação de imóveis

• imóveis urbanos residenciais como casas, apartamentos, lotes (ou terrenos);
• imóveis urbanos comerciais como salas comerciais, áreas, salões comerciais, etc;
• imóveis industriais como armazéns e galpões;
• imóveis rurais como fazendas, sítios e chácaras;
• glebas com potencial de urbanização (incorporação).

Avaliação imóveis em todo o Brasil.

Acompanhamento Técnico em Demandas Judiciais.

Cada uma das partes envolvidas em demandas Judiciais relativas a assuntos de Engenharia ou Avaliações Imobiliárias necessita da ajuda de um Assistente Técnico, que terá as seguintes atribuições: Contato com o Jurídico, Análise dos autos, Inspeção e Vistoria Técnica, formulação de quesitos técnicos, acompanhamento da parte na inspeção e nos trabalhos periciais do Perito do Juízo, discussão de itens técnicos, elaboração de Parecer Técnico parcial ou totalmente discordante, resposta a impugnações e participação em audiência de esclarecimento perante o Juiz. Dispomos desse profissional, com larga experiência na atuação em demandas que tramitam em Varas Cíveis, de Família, da Fazenda Pública, Precatórias e Federais.

Metodologias de avaliação utilizadas

Método Comparativo Direto de Dados do Mercado
Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra e que influenciam a tendência de formação do valor de mercado no local e data determinada. É o método mais empregado em avaliações de imóveis, sendo restrito a determinados contextos e impraticável sua extrapolação para um contexto diverso. 

Método Involutivo
Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, sendo utilizado quando inexistem elementos comparáveis para a identificação do valor de mercado é baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.

Método Evolutivo
Identifica o valor do bem pela média do somatório dos valores de seus componentes, área de terreno e construções existentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização, que deve ser pesquisado diretamente no mercado para a data de referência da avaliação.

Método da Capitalização da Renda
Identifica o valor do bem com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis, podendo ser um bom aferidor de valor de mercado. É um método geralmente utilizado para imóveis de renda.